Steuer VuV
Lassen Sie uns zum oft gefragten Problem der steuerlichen Behandlung der Zu- und Abgänge
im laufenden Jahr und zur Abrechnung ein paar Worte verlieren.
Bitte beachten Sie aber, daß dies kein Ersatz für die Beratung durch einen Steuerberater darstellen soll und wir keine Haftung
für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben übernehmen.
Sie können quasi am 2. Januar schon die Steuererklärung machen, wenn Sie die Kontauszüge aus dem Automat gezogen haben. Alles, was danach durch die Konten fließt, gehört ins Folgejahr.
Wir wissen, dass auch Steuerberater dies vereinfachen wollen und die Vorjahresbelege nehmen, weil's akzeptiert wird. Dem ist aber nicht so. Irgendwann sollte man es richtig machen.
Stellungnahme zu welchem Kalenderjahr welche Kosten zuzuordnen sind
von Steuerberater Alois Reutlinger von A. Reutlinger Steuerberatungsgesellschaft mbH aus Rosenfeld, mit dem der VDIV einen Beratervertrag für seine Mitglieder abgeschlossen hat, informiert uns über folgenden Sachverhalt:
Das Einkommensteuerrecht unterscheidet nach sieben Einkunftsarten. Nach § 2 Abs. 2 EStG sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu ermitteln. In § 8 des EStG wird festgelegt, was alles als Einnahmen zu behandeln ist. Wichtiger ist jedoch bei der aufgeworfenen Fragestellung, welche Werbungskosten gemäß § 9 EStG geltend gemacht werden können und in welchem Kalenderjahr diese zum Abzug zugelassen werden. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Werbungskosten sind auch Schuldzinsen, Steuern von Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge, soweit solche Angaben sich auf Gebäude beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmenerzielung dienen.
Der § 11 des EStG regelt, in welchem Veranlagungszeitraum (Kalenderjahr) Einnahmen und verausgabte Werbungskosten anzusetzen sind. In § 11 Abs. 2 EStG ist geregelt, dass Ausgaben für Kalenderjahr anzusetzen sind, in dem sie geleistet worden sind. Entscheidend ist also unter Anwendung dieser Vorschrift der Geldabfluss bei dem jeweilgen Wohnungseigentümer.
Es ergibt sich folgendes Beispiel:
Ansatz von Werbungskosten für eine fremd vermietete Eigentumswohnung im Kalenderjahr 2019 (es wird vorausgesetzt, dass die fälligen Vorauszahlungen pünktlich entrichtet wurden)
Ansatz als Werbungskosten:
• Hausgeldvorauszahlungen Januar bis Dezember 2019 (allerdings muss die Hausgeld-vorauszahlung gekürzt werden um den Anteil der Instandhaltungsrücklage)
• Nachzahlung für die beschlossene und damit genehmigte Hausgeldjahresabrechnung 2018
(allerdings ist auch hier die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht abzugsfähig, lediglich eine etwaige Entnahme).
• Sollte sich aufgrund der Hausgeldabrechnung 2018 eine Erstattung ergeben, würde es sich dabei um eine Einnahme handeln, bei der allerdings auch wieder die Besonderheiten der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen sind.
• Die Hausgeldjahresabrechnung für das Kalenderjahr 2019 findet keine Berücksichtigung in der Einkommensteuererklärung 2019, da im Kalenderjahr 2019 weder eine Fälligkeit noch ein genehmigter Jahresabschluss vorliegt und somit auch noch kein Geldabfluss erfolgen konnte.
• Auch der Bundesminister für Finanzen stellt in seiner Musterbescheinigung (Anlage 2 zum BMF-Schreiben vom 15.02.2010) klar, dass das Datum der Beschlussfassung der Jahresabrechnung für die Geltendmachung der haushaltsnahen Dienstleistungen maßgebend ist. Somit erfolgt auch hier eine analoge Anwendung.
Als erstes empfehlen wir Ihnen, aus Gründen der Übersichtlichkeit, ein separates Girokonto zu führen. Über dieses Konto
wickeln Sie alle Zahlungen für die Eigentumswohnung ab.
Wenn Sie hierüber auch Ihre Zinsen und Tilgungen leisten und damit mal ins Soll rutschen, akzeptiert das Finanzamt die Sollzinsen
als Werbungsausgaben, während Ihr Lohn bzw. Gehalt auf einem privaten Konto eingeht.
Auch die Kontoführungsgebühren können Sie ohne Probleme absetzen. Viel wichtiger ist aber, daß Sie z.B. Ihrem Mieter seine
Zahlungen beweisen können, wenn einmal zu klären ist, ob auch alle Mieten bzw. Nebenkosten zur Erstellung von Nebenkostenabrechnungen
eingegangen sind.
Das Wirtschaftsjahr einer WEG muß übrigens nicht mit dem Steuerkalenderjahr übereinstimmen. Oft gleichen wir das Wirtschaftsjahr
der WEG dem Abrechnungszeitraum von Stadtwerken an. So haben wir die genauen Zahlen von Gas, Wasser, Müll- und Allgemeinstromkosten
für die WEG-Abrechnung. Das ist seit einem BGH-Mietrechts-Urteil sogar notwendig bzw. dringend zu empfehlen.
Für die Anlage VuV zur Einkommensteuererklärung addieren Sie einmal alle Zahlungseingänge von Januar bis Dezember des Jahres.
Sie sollten nicht einfach die Abrechnungszahlen der Verwaltung übernehmen. Einnahmen und Ausgaben sind in der Regel in dem
Jahr zu versteuern, in dem sie zu- bzw. abfließen. Ausnahmen werden nur dann gemacht, wenn sie kurze Zeit davor oder danach
anfallen. Sie sind in dem Jahr zu erfassen, zu dem sie wirtschaftlich gehören. So gehören streng genommen die Saldenausgleiche
nicht ins abgerechnete Vorjahr, sondern in das lfd. Steuerjahr. Hier fließen sie ja auch durchs Konto.
Damit beginnt Steuererklärung mit den
Mieteinnahmen
Zu den Einnahmen, die vom Eigentümer einer ETW zu versteuern sind, gehören:
- Wohnungs- und Garagenmiete
- Nebenkosten und Umlagen, die der Mieter zahlt
- Mietvorauszahlungen und Zuschüsse (keine Kautionen)
- Guthabenzinsen aus Bausparverträgen
- Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln
- Rückerstattungen von im Vorjahr abgezogenen Werbungskosten
- Nutzungsentschädigungen
- evtl. Mehrwertsteuer, die mit Mieten bezahlt werden
- evtl. Umsatzsteuererstattungen vom Finanzamt
- und die Rückerstattungen von Abrechnungen mit Verwaltung und Mieter
Dies alles bildet die Summe, die als Einnahmen zu versteuern sind. Wer Steuern zahlt, kann auch Aufwendungen abziehen. Diese Aufwendungen bezeichnen wir als
Werbungskosten
Die Grundlage dieser Werbungskosten bildet die Abrechnung des Wohn- oder Hausgelds der Verwaltung. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie anfallen. Vorsicht ist geboten, wenn die Wohnung leer und zum Verkauf steht. Hier bestehen keine Absichten zur Erhaltung von Einkünften, weshalb auch keine Werbungskosten abgesetzt werden können. Aber Werbungskosten können auch schon vor dem Erhalt von Einnahmen anfallen. Z.B. gehört schon die Anzeige zur Vermietung ganz klar zu den Kosten, die man ausgibt, um später Einnahmen, sprich Mieten, zu erzielen. Werbungskosten, die man üblicherweise auf den Mieter umlegen kann, sind die Betriebskosten gem. Anlage der II. Berechnungsverordnung, und zwar:
- die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
- die Grundsteuer
- die Kosten von Zu- und Abwasser,
- die Kosten der zentralen Heizungsanlage, inkl. Wartung, ohne Reparatur
- die Kosten der zentralen Warmwasserbereitung, inkl. Wartung, ohne Reparatur
- Betriebs-, Wartungs- und Prüfungskosten eines Aufzuges
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- laufende Gartenpflege, keine Neuanlage
- Beleuchtung von Allgemeinräumen
- Schornsteinreinigung, Wartung von Rauchwanrmneldern u Feuerlöschern
- Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes
- die Kosten des Hauswarts, sofern dieser keine Reparaturen macht
- Breitband- Glasfaserkabel- oder Satellitenempfangsanlage
- Maschinelle Wascheinrichtungen, sofern es diese noch in Objekten gibt
- sowie sonstige Kosten und dies bitte ganz eng
Diese Kosten sind mit Ausnahme der Grundsteuer i.d.R. schon in unserer Abrechnung enthalten. Grundsätzlich gehen wir davon aus, daß nur diese Kosten Ihrem Mieter weiter berechnet werden können, sofern dies auch im Mietvertrag so vereinbart ist. Achtung: Änderung des TKG ab 2024.
Für die Steuererklärung müssen Sie die Zuweisung zur Erhaltungsrücklage allerdings von den Erhaltungsaufwendungen, den Reparaturen, hiervon abziehen. Diese ist erst beim Verbrauch anrechenbar. Für die Absetzbarkeit spielt es aber keine Rolle, was auf den Mieter umgelegt werden kann. Wenn die Abrechnung vorliegt, entnehmen Sie die Zahl hieraus, ansonsten nehmen Sie die Zahl aus dem Wirtschaftsplan, da diese i.d.R. gleich bleibt.
Ergänzend in Abzug zu bringen, sind einmal die Kosten, die der Mieter nicht zahlt. Ferner:
- Disagio
- Erhaltungsaufwand, i.d.R. die Reparaturen an Gemeinschafts- und Sondereigentum
- Gartenneuanlage
- Schuldzinsen
- vergebliche Werbungskosten
- und die Absetzung für Abnutzung
Die Zinserträge der Wohnanlage des Wirtschaftsjahres haben wir Ihnen bei den Rücklagen entsprechend den eigentumsrechtlichen
Verteilungsschlüsseln ausgewiesen mit samt den abgeführten Abgeltungssteuern und Solidaritätszuschlägen, die Sie mit der Steuerklärung
vom Fiskus wieder zurückholen; auch noch im Folgejahr, wenn die WEG-Abrechnung erst später vorliegen sollte, z.B. bei Anfechtungen.
Von uns erhalten Sie schließlich die Bescheinigung der Lohnkosten gem. §35a für Sie als Selbstnutzer der Wohnung. Vermieter
geben diese bitte mit der Nebenkostenabrechnung dem Mieter weiter. Die Abrechnung für den Mieter können wir mit einer
Zweitabrechnung für Sie vorbereiten oder auch komplett für Sie jedes Jahr übernehmen. Fragen Sie bitte danach.
Sprechen Sie uns an, wir kennen uns aus.
Wir sind Ihre Fachleute.
