Fragen zum Eigentumswechsel

Vor einem Eigentümerwechsel hat der WEG-Verwalter grundsätzlich zu prüfen, ob er entsprechend den Regelungen des § 12 WEG zur Erteilung einer Veräußerungszustimmung verpflichtet ist. Diese Zustimmungspflicht begründet sich in der für das Objekt gültigen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer weitergehenden Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft mit der Eintragung ins Grundbuch.

Er muss sie schriftlich erklären und seine Unterschrift notariell beglaubigen lassen. Zusätzlich zur Zustimmungserklärung hat der WEG-Verwalter den Nachweis über seine Verwaltereigenschaft zu erbringen. Dies geschieht durch Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung, bei der er zum Verwalter bestellt wurde. Dieses Protokoll muss gemäß §§ 24 und 26 WEG vom Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessem Vorsitzenden oder seinem Vertreter unterzeichnet sein. Die Unterschriften der Unterzeichner bedürfen ebenfalls der notariellen Beglaubigung.

Der WEG-Verwalter hat zu prüfen, ob der Eintritt des neuen Eigentümers eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Miteigentümer darstellt. Insbesondere obliegt ihm die Prüfung, ob der neue Eigentümer in der Lage ist, die anteiligen Kosten und Lasten zu tragen.

Die Zustimmung kann gemäß § 12 WEG nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Eine Ablehnung kann hierbei nur auf die Person des Erwerbers abgestellt werden, eine Zustimmungsverweigerung aufgrund eines Einwands gegen den Veräußerer ist nicht möglich. Als Versagungsgründe gelten in der Rechtsprechung u.a. die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung des Erwerbers, der Erwerber hat sich gemeinschaftsschädigend verhalten, der Erwerber weigert sich beharrlich, die Hausordnung einzuhalten oder der Erwerber hat in einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft stets das Wohngeld nicht entrichtet.

Bei einem durch ein Rechtsgeschäft bedingten Eigentümerwechsel tritt der Erwerber zu dem Zeitpunkt in die Eigentümergemeinschaft ein, zu dem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Ein Eigentümerwechsel im Wege der Zwangsversteigerung tritt mit dem Zuschlag im Zwangsversteigerungstermin ein. Mit Erteilung dieses Zuschlags wird der Ersteigerer Mitglied der Eiigentümergemeinschaft.

Grundsätzlich beginnt die Zahlungsverpflichtung des neuen Eigentümers zu dem Zeitpunkt, zu dem er in die Eigentümergemeinschaft eintritt (s. o.). Bei einem durch Abschluss eines Rechtsgeschäfts herbeigeführten Eigentümerwechsel wird häufig eine individuelle Vereinbarung zwischen den jeweiligen Vertragspartnern über den Übergang von Kosten, Nutzen und Lasten getroffen. Diese Vereinbarung ist jedoch gegenüber dem WEG-Verwalter bzw. der Eigentümergemeinschaft nicht rechtsverbindlich. Der bisherige Eigentümer ist, trotz eventuell anderslautender Vertragsinhalte, so lange zur Tragung der Kosten verantwortlich, bis die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch erfolgt ist. Hinsichtlich eventueller Rückstände des Veräußerers ist zu beachten, dass die Gemeinschaftsordnung eine Haftung des Erwerbers für diese Rückstände vorsehen kann.Die Zahlungspflicht des Erwerbers im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt zum Zeitpunkt des Zuschlags im Versteigerungstermin. Eine Haftung des Ersteigerers für die Rückstände des ehemaligen Eigentümers ist ausgeschlossen. Auch Klauseln in Gemeinschaftsordnungen, nach denen der Ersteigerer für diese Rückstände aufzukommen hat, sind nichtig (BGH, Beschluss v. 22.1.1987, V ZB 3/86).

Mit dem Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der ehemalige Eigentümer alle Rechte an seiner bisherigen Eigentümerstellung. Insbesondere verliert er das Recht zur Teilnahme an den Eigentümerversammlungen sowie der Beschlussfassung. Der Verwalter hat darauf zu achten, dass sämtliche Korrespondenz ausschließlich zu Händen des neuen Eigentümers gerichtet wird.

Für die Nachforderung aus der Hausgeldabrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahres ist der Eigentümer verantwortlich, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist. Die Inanspruchnahme des Erwerbers bezieht sich jedoch nur auf den Teil der Einzelabrechnung, der nicht durch die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse abgedeckt ist. Er ist somit nur zur Tragung der Abrechnungsspitze verpflichtet. Einen möglichen Hausgeldrückstand aus dem Vorjahr hat, bei einer fehlenden Haftungsklausel für den Erwerber, der ehemalige Eigentümer zu tragen. Wir verweisen auf die gemeinsame Erklärung zwischen Verkäufer und Käufer, die bei uns intern den Ablauf regelt, unabhängig dem nur zweiseitigen, notariellen Kaufvertragsinhalt.

Ist der Verwalter zur Zustimmung verpflichtet, so wird er mit der Eigentümergemeinschaft eine Sondervergütung für seinen zusätzlichen Verwaltungsaufwand vereinbaren. Wir haben getreu dem sog. Verursacherprinzip eine Sondergebühr für die Bearbeitung des Wechsels zu Lasten des Verkäufers vereinbart.

Da eine Abrechnung erst mit Beschlussfassung endgültig wird, kann kein Verwalter die Höhe der Rücklagenanteile für den Kaufvertragstermin mitten im Jahr genau mitteilen. Bitte rechnen Sie aus der letzten Abrechnung die Werte aus dem Wirtschaftsplan hinzu, notfalls unter Abzug von Planungen, die sich aus der Beschlußfassung ergeben. Diese Angaben dienen i.d.R. nur für die Grunderwerbsteuerberechnung. Das Vermögen gehört dem Verband, der so.g. WEG, und ist nicht auszahlbar.

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