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Steuernews zu Vermietung und Verpachtung VuV

Aufwendungen für die Sanierung eines selbstgenutzten Wohngebäudes als außer gewöhnliche Belastung

Nach § 33 Abs. 1 EStG können Aufwendungen des privaten Lebensbereichs – nach Abzug einer zumutbaren Belastung – steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie zwangsläufig entstehen und eine außergewöhnliche Belastung darstellen.

Dies ist grundsätzlich der Fall, wenn die Kosten mit einem unabwendbaren Ereignis im Zusammenhang stehen. Berücksichtigungsfähig sind danach z. B. Krankheitskosten oder die Behebung von Schäden bzw. der Ersatz von privaten Gegenständen aufgrund von Brand, Hochwasser etc. Soweit diese Kosten nicht von einer Versicherung oder einem Dritten übernommen werden, können sie grundsätzlich im Rahmen der außergewöhnlichen Belastungen angesetzt werden.

Der Bundesfinanzhof hat jetzt in drei Urteilen dazu Stellung genommen, ob und inwieweit Aufwendungen für die Sanierung eines selbstgenutzten Wohngebäudes nach § 33 EStG anerkannt werden können. Folgende Fälle hatte der Bundesfinanzhof zu beurteilen:

• Ein aus Asbestzementplatten bestehendes Dach eines Reihenhauses wurde durch ein Ziegeldach ersetzt.

• Zur Entfernung asbest- bzw. formaldehydhaltiger Platten wurde die Außenfassade eines Fertighauses ausgebaut und entsorgt sowie eine neue Dämmung und Fassade eingebaut.

• Eine Eigentumswohnanlage wurde aufgrund eines Befalls von Hausschwamm umfassend saniert.

Das Gericht hat in allen drei Fällen klargestellt, dass eine Berücksichtigung der Aufwendungen möglich ist, wenn insbesondere folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Der Grund der Sanierung darf weder beim Erwerb des Gebäudes erkennbar gewesen noch vom Grundstückseigentümer verschuldet sein. Die Behebung sog. versteckter Baumängel im Anschluss an den Kauf einer Wohnung ist nicht „begünstigt“.

• Soweit die Zwangsläufigkeit mit einer konkreten Gesundheitsgefährdung durch die Belastung des Gebäudes begründet wird, ist dies ggf. durch ein unabhängiges Gutachten nachzuweisen. Das subjektive Empfinden,wie z. B. bei einer Geruchsbelästigung, reicht nicht aus, um die Notwendigkeit einer (Bau-) Maßnahme darzulegen.

• Eventuelle Ersatzansprüche gegen Dritte müssen grundsätzlich verfolgt werden.

• Schließlich muss sichergestellt sein, dass in den Sanierungskosten keine wertsteigernden Aufwendungen enthalten sind. Ein sich aus der Erneuerung ergebender Vorteil („Neu für Alt“) ist bei Ermittlung des berücksichtigungsfähigen Betrages dagegenzurechnen.

Erlass von Grundsteuer bei wesentlicher Ertragsminderung nicht verfassungswidrig

Bei bebauten Grundstücken wird die Grundsteuer teilweise erlassen, wenn der „normale Rohertrag“ gemindert ist. Dies kann bei vermieteten Grundstücken bzw. Gebäuden auch der Fall sein, wenn die Mietnachfrage aufgrund der allgemeinen schwierigen Wirtschaftslage zurückgeht.

Bis Ende 2007 lag die Voraussetzung einer „wesentlichen“ Minderung des Rohertrags bereits vor, wenn die tatsächlich erzielte Miete um mehr als 20% unter der normalen Jahresrohmiete (Sollmiete) lag. Seit 2008 kommt ein Grundsteuer-Erlass überhaupt erst ab einer Ertragsminderung von über 50% in Betracht (§ 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz). Die Gesetzesänderung wurde erst Ende 2008 verkündet, trat aber rückwirkend bereits mit Wirkung ab Beginn des Jahres 2008 in Kraft.

Vorsteuerabzug bei Photovoltaikanlagen auf privaten Gebäuden
Der Betrieb einer Photovoltaikanlage erfüllt die Voraussetzungen einer unternehmerischen Tätigkeit, wenn sie der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen dient, d. h., wenn der erzeugte Strom an ein Energieversorgungsunternehmen verkauft wird. Die Stromlieferungen unterliegen dann mit einem Steuersatz von 19 % der Umsatzsteuer. Andererseits können die im Zusammenhang mit der Anschaffung und Installation der Anlage sowie mit den laufenden Betriebskosten von anderen Unternehmern in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge im Rahmen des § 15 UStG als Vorsteuer abgezogen werden. Unklar war bisher, wie die Umsatzsteuerbeträge zu behandeln sind, die z. B. auf die Herstellungs- bzw. Instandhaltungskosten für das Gebäude entfallen, auf dem die Photovoltaikanlage installiert wurde, wenn das Gebäude teilweise auch nichtunternehmerisch genutzt wird.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass in diesen Fällen ein teilweiser Vorsteuerabzug möglich ist. In den Streitfällen mussten die Vorsteuerbeträge aus den Herstellungskosten eines Schuppens bzw. eines Carports und aus den Kosten der Dacherneuerung einer Scheune, auf denen jeweils eine Photovoltaikanlage installiert wurde, aufgeteilt werden, weil die Gebäude im Übrigen gar nicht oder zu privaten Zwecken (Carport) genutzt wurden.
Das Gericht hält die Vorsteueraufteilung nach dem sog. Umsatzschlüssel für sachgerecht; hierbei werden die fiktiven Umsätze für die Vermietung der Dachfläche an einen Dritten zum Betrieb einer Photovoltaikanlage den ebenfalls fiktiven Umsätzen aus einer möglichen Vermietung des Gebäudes (z. B. zu Lagerzwecken) gegenübergestellt.
Eine Vorsteueraufteilung nach einem Flächenschlüssel (z. B. genutzte Dachfläche zu Nutzfläche des Gebäudes) kommt in diesen Fällen nicht in Betracht.

Vermietete Wohnung verkaufen: Kreditzinsen geltend machen

Wer eine vermietete Immobilie mit Verlust verkauft und das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt hat, kann weiter anfallende Kreditzinsen unter Umständen von der Steuer absetzen.
Ein Haus oder eine Wohnung wird in der Regel über einen Kredit finanziert, oft auch, wenn die Immobilie vermietet wird. Aber was, wenn die Immobilie verkauft wird und der Veräußerungserlös nicht ausgereicht hat, um das Darlehen zurückzuzahlen? Können die Zinsen dann weiter steuermindernd abgesetzt werden? Diese Frage klärt derzeit der Bundesfinanzhof (BFH).

Betroffenen Steuerzahlern, bei denen der Verkaufserlös ebenfalls nicht zur Tilgung der Darlehensschuld ausgereicht hat, ist zu raten, die Zinsen weiter als nachträgliche Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung anzugeben. Zwar werde das Finanzamt den Abzug zunächst ablehnen. Aber der Steuerbescheid sollte binnen Monatsfrist nach Zugang mittels Einspruch und Antrag auf Ruhen des Verfahrens mit Verweis auf das vor dem BFH anhängige Verfahren offen gehalten werden. Das Finanzgericht Düsseldorf gewährte einem Steuerzahler in der Frage sogar die Aussetzung der Vollziehung.

Nachtrag 2013: Schuldzinsen zur Finanzierung von Werbungskosten nach Verkauf der Immobilie

Schuldzinsen, die für ein Darlehen im Zusammenhang mit der Finanzierung von Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten eines privaten Mietobjektes anfallen, können regelmäßig auch noch nach Verkauf der Immobilie als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kommt dies für Schuldzinsen in Betracht, soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeit ausgereicht hat (z. B., wenn das Gebäude mit Verlust verkauft wurde).

Diese Einschränkung galt bislang nicht, wenn es sich um Zinsen für ein Darlehen zur Finanzierung von sofort abziehbaren Werbungskosten (z. B. Erhaltungsaufwendungen) handelte; auf die Höhe des Veräußerungserlöses kam es in diesem Fall nicht an. Die Finanzverwaltung7 hat jetzt aber ihre Auffassung hierzu geändert: Wurde das Veräußerungsgeschäft des Mietobjektes nach dem 31. Dezember 2013 abgeschlossen, können Schuld zinsen auf finanzierte, sofort abziehbare Erhaltungsmaßnahmen ebenfalls nur insoweit als nachträgliche Werbungskosten berücksichtigt werden, als der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Darlehensschulden ausgereicht hat.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten oder sofort abzugsfähige Werbungskosten/Betriebsausgaben?

Nach § 6 Abs.1 Nr.1a EStG gehören danach zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungs-maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn diese ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Durch diesen Gesetzeskniff können Hauskäufer ihre Steuerlast nicht sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben (WK/BA mindern, sondern nur langfristig über die AfA. Zum Anwendungsbereich der Vorschrift hat sich aktuell die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin in einem Frage-Antwort-Erlass vom 20.11.2012, Az III B – S 2211 – 2/2005 – 2 geäußert. Zum Hintergrund: § 6 Abs.1 Nr. 1a EStG schließt nur Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten von den zu berücksichtigenden Herstellungskosten aus. Aufwendungen für die Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit oder zur Hebung des Standards sind hiervon nicht berührt und daher in die Prüfung der 15%-Grenze einzubeziehen. Achtung: Aufwendungen für Baumaßnahmen innerhalb des Dreijahreszeitraums, die die 15%-Grenze nicht überschreiten, werden von der Finanzverwaltung gleichwohl als Herstellungsaufwand eingestuft, wenn eine Sanierung auf Raten vorliegt. Gemäß BMF-Schreiben vom 18.7.2003 ist von einer „Sanierung auf Raten“ im Rahmen eines Gesamtplans auszugehen, wenn die Maßnahme innerhalb von fünf Jahren durchgeführt worden sind. Für die Frage der Höhe des anschaffungsnahen Aufwands ist auf das Gebäude insgesamt abzustellen. Bei dem Erwerb von mehreren Eigentumswohnungen im Sinne des WEG in einem Gebäude ist hingegen bereits zivilrechtlich stets von unterschiedlichen Wirtschaftsgütern auszugehen. Wird etwa nur die vermietete Wohnung eines erworbenen Mehrfamilienhauses anschaffungsnah renoviert und die beiden anderen Wohnungen werden vom Eigentümer selbst und von seinen Angehörigen unentgeltlich zu Wohnzwecken genutzt, ist die 15%-Grenze jeweils auf die einzelne Wohnung anzuwenden.

 

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