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Eigentümern werden Kosten für Fensteraustausch nicht erstattet

Ein Beschluss darüber, dass die WEG einzelnen Wohnungseigentümern Kosten für einen in eigener Regie vorgenommenen Fensteraustausch erstattet, entspricht dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Eigentümer durch die sogenannte „Jahrhundertentscheidung“ des BGH benachteiligt wird. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn durch den Beschluss solche Ungerechtigkeiten praktisch nicht beseitigt oder zumindest abmildert werden.

Der Fall:

In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2012 wurde beschlossen, dass Eigentümern, die in den Jahren 2000 bis 2006 in eigener Regie einen Fensteraustausch durchgeführt haben, die Kosten hierfür mit gewissen Abschlägen (jährlicher Abzug von 3 % für Austauschmaßnahmen in den Jahren 2000 bis 2006 ausgehend von einem Angebot aus dem Jahr 2007) erstattet werden. Dieser Beschluss wurde angefochten.

Die Entscheidung:

Das Landgericht erklärte den Beschluss für ungültig, da er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Beschlüsse von Eigentümerversammlungen können zwar unter bestimmten Voraussetzungen einer ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn dadurch Ungleichbehandlungen der Wohnungseigentümer, die aufgrund der sog. „Jahrhundertentscheidung“ des BGH vom 20.9.2000 (Az. V ZB 58/99) eingetreten sind, ausgeglichen oder gemildert werden sollen. Hintergrund hierfür ist folgender: Bis zu der genannten BGH-Entscheidung herrschte die allgemeine Auffassung und Rechtspraxis, dass Mehrheitsbeschlüsse, die gesetzliche Regelungen oder Regelungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss abändern, in Bestandskraft erwachsen, wenn sie nicht rechtzeitig angefochten werden (sog. „Zitterbeschlüsse“). In der sog. „Jahrhundertentscheidung“ hat der BGH entschieden, dass derartige Beschlüsse, für die eine absolute Beschlussunzuständigkeit besteht, nichtig sind. Hierunter fallen in der Praxis häufig Beschlüsse über die Kostenverteilung von Fensteraustauschmaßnahmen. Diese widersprechen zumeist der Teilungserklärung und sind - auch wenn sie weit vor dem Jahr 2000 gefasst und jahrelang durchgeführt wurden - nichtig. Dies führt dazu, dass Eigentümer, die bis zur Kenntnis von der im Jahr 2000 geänderten BGH-Rechtsprechung ihre Fenster ausgetaucht haben, hierfür keine Kostenerstattung verlangt haben. Sie mussten davon ausgehen, dass entsprechende in der Eigentümerversammlung getroffene Beschlüsse bindend waren, auch wenn die jeweilige Teilungserklärung anderes vorsah. Nunmehr sind solche Kostenverteilungsbeschlüsse nichtig. Die Folge ist, dass für Wohnungseigentümer, die aufgrund eines solchen nichtigen Beschlusses Instandsetzungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchgeführt haben, Aufwendungsersatzansprüche in Betracht kommen, soweit die Gemeinschaft die Aufwendung ohne den nichtigen Beschluss zu tragen gehabt hätte. Es kann deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Beschluss zu fassen, diesen Wohnungseigentümern Instandsetzungskosten aus der Instandhaltungsrücklage zu erstatten. Hier konnte aber durch den Beschluss das Ziel, solche Ungerechtigkeiten zu beseitigen oder zumindest abzumildern, nicht erreicht werden. Denn der Zeitraum 2000 bis 2006 ist willkürlich gewählt. Es ist nicht nachvollziehbar, dass ein Eigentümer, der nach der bedeutenden BGH-Entscheidung einen Fensteraustausch auf eigene Kosten vorgenommen hat, schutzwürdiger sein soll als ein Eigentümer, der etwa wenige Jahre vor der Entscheidung auf eigene Kosten seine Fenster erneuert hat. Denn während bis zu der BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2000 allgemein davon ausgegangen werden konnte und durfte, dass durch Mehrheitsbeschluss getroffene, von der Teilungserklärung abweichende und nicht angefochtene Kostenregelungen rechtswirksam und verbindlich sind, war dies ab dem Jahr 2000 zunehmend weniger der Fall. Der Beschluss führt dazu, dass für eine Reihe von Fenstern, die vor 2000 ausgetauscht wurden, im Ergebnis überhaupt keine Erstattung gezahlt würde. Dies erscheint nicht gerecht. (LG München I, Urteil vom 06.02.2014 - 36 S 9481/13 WEG)

Strukturell bedingter Leerstand einer Mietimmobilie

Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung einer Immobilie stehen, können regelmäßig auch dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn das Mietobjekt vorübergehend leer steht, z. B. weil das Objekt gerade angeschafft und noch kein Mieter gefunden wurde oder bei einem Mieterwechsel. Bei einem längeren Leerstand der Immobilie ist hierfür Voraussetzung, dass der Vermieter glaubhaft machen kann, dass er sich (weiterhin) um eine Vermietung bemüht. Diese sog. Einkunftserzielungsabsicht wird regelmäßig von der Finanzverwaltung überprüft. Die Vermietungsabsicht kann z. B. durch entsprechende Vermietungsanzeigen oder Beauftragung eines Maklers belegt werden. Selbst Abstriche bei der Miethöhe oder bei den Anforderungen an die Person des Mieters können nach der neuen Rechtsprechung10 vom Vermieter erwartet werden.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofs kann die Einkunftserzielungsabsicht aber auch unabhängig von den Bemühungen des Vermieters wegfallen, wenn davon auszu - gehen ist, dass die Miet nachfrage dauerhaft ausbleiben wird, z. B. weil sich das Mietobjekt in einer strukturell schwachen Region befindet. Im Streitfall stand in der betreffenden Stadt die Hälfte des Mietwohnraums leer. Wie das Gericht entschieden hat, hätte in diesem Fall auch nicht durch eine grundlegende Sanierung des Objektes in absehbarer Zeit eine Marktgängigkeit erreicht werden können. Die Einkunftserzielungsabsicht sei somit – ohne Zutun des Vermieters – weggefallen und eine weitere Berücksichtigung der Werbungskosten nach einer 18-jährigen Leerstandszeit nicht mehr möglich.

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