Steuer VuV

Lassen Sie uns zum oft gefragten Problem der steuerlichen Behandlung der Zu- und Abgänge im laufenden Jahr und zur Abrechnung ein paar Worte verlieren.
Bitte beachten Sie aber, daß dies kein Ersatz für die Beratung durch einen Steuerberater darstellen soll und wir keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben übernehmen.

Prinzipiell vorab der Hinweis, dass eine Eigentümerabrechung nichts mit dem Fiskaljahr zu tun hat; es gibt genügend Wirtschaftsjahrzyklen, die nicht mit dem 31.12. enden. Sie können quasi am 2. Januar schon die Steuererklärung machen, wenn Sie die Kontauszüge aus dem Automat gezogen haben. Alles, was danach durch die Konten fließt, gehört ins Folgejahr.

Als erstes empfehlen wir Ihnen, aus Gründen der Übersichtlichkeit, ein separates Girokonto zu führen. Über dieses Konto wickeln Sie alle Zahlungen für die Eigentumswohnung ab.
Wenn Sie hierüber auch Ihre Zinsen und Tilgungen leisten und damit mal ins Soll rutschen, akzeptiert das Finanzamt die Sollzinsen als Werbungsausgaben, während Ihr Lohn bzw. Gehalt auf einem privaten Konto eingeht.
Auch die Kontoführungsgebühren können Sie ohne Probleme absetzen. Viel wichtiger ist aber, daß Sie z.B. Ihrem Mieter seine Zahlungen beweisen können, wenn einmal zu klären ist, ob auch alle Mieten bzw. Nebenkosten zur Erstellung von Nebenkostenabrechnungen eingegangen sind.

Das Wirtschaftsjahr einer WEG muß übrigens nicht mit dem Steuerkalenderjahr übereinstimmen. Oft gleichen wir das Wirtschaftsjahr der WEG dem Abrechnungszeitraum von Stadtwerken an. So haben wir die genauen Zahlen von Gas, Wasser, Müll- und Allgemeinstromkosten für die WEG-Abrechnung. Das ist seit einem BGH-Mietrechts-Urteil sogar notwendig bzw. dringend zu empfehlen.

Für die Anlage VuV zur Einkommensteuererklärung addieren Sie einmal alle Zahlungseingänge von Januar bis Dezember des Jahres. Sie sollten nicht einfach die Abrechnungszahlen der Verwaltung übernehmen. Einnahmen und Ausgaben sind in der Regel in dem Jahr zu versteuern, in dem sie zu- bzw. abfließen. Ausnahmen werden nur dann gemacht, wenn sie kurze Zeit davor oder danach anfallen. Sie sind in dem Jahr zu erfassen, zu dem sie wirtschaftlich gehören. So gehören streng genommen die Saldenausgleiche nicht ins abgerechnete Vorjahr, sondern in das lfd. Steuerjahr. Hier fließen sie ja auch durchs Konto.
Damit beginnt Steuererklärung mit den

Mieteinnahmen

Zu den Einnahmen, die vom Eigentümer einer ETW zu versteuern sind, gehören:

  • Wohnungs- und Garagenmiete
  • Nebenkosten und Umlagen, die der Mieter zahlt
  • Mietvorauszahlungen und Zuschüsse (keine Kautionen)
  • Guthabenzinsen aus Bausparverträgen
  • Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln
  • Rückerstattungen von im Vorjahr abgezogenen Werbungskosten
  • Nutzungsentschädigungen
  • evtl. Mehrwertsteuer, die mit Mieten bezahlt werden
  • evtl. Umsatzsteuererstattungen vom Finanzamt
  • und die Rückerstattungen von Abrechnungen mit Verwaltung und Mieter

Dies alles bildet die Summe, die als Einnahmen zu versteuern sind. Wer Steuern zahlt, kann auch Aufwendungen abziehen.
Diese Aufwendungen bezeichnen wir als

Werbungskosten

Die Grundlage dieser Werbungskosten bildet die Abrechnung des Wohn- oder Hausgelds der Verwaltung. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie anfallen. Vorsicht ist geboten, wenn die Wohnung leer und zum Verkauf steht. Hier bestehen keine Absichten zur Erhaltung von Einkünften, weshalb auch keine Werbungskosten abgesetzt werden können. Aber Werbungskosten können auch schon vor dem Erhalt von Einnahmen anfallen. Z.B. gehört schon die Zeitungsanzeige zur Vermietung ganz klar zu den Kosten, die man ausgibt, um später Einnahmen, sprich Mieten, zu erzielen. Werbungskosten, die man üblicherweise auf den Mieter umlegen kann, sind die Betriebskosten gem. Anlage 3 der II. Berechnungsverordnung, und zwar:

  • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
  • die Grundsteuer
  • die Kosten von Zu- und Abwasser,
  • die Kosten der zentralen Heizungsanlage, inkl. Wartung, ohne Reparatur
  • die Kosten der zentralen Warmwasserbereitung, inkl. Wartung, ohne Reparatur
  • Betriebs-, Wartungs- und Prüfungskosten eines Aufzuges
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • laufende Gartenpflege, keine Neuanlage
  • Beleuchtung von Allgemeinräumen
  • Schornsteinreinigung, Wartung von Rauchwanrmneldern u Feuerlöschern 
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes
  • die Kosten des Hauswarts, sofern dieser keine Reparaturen macht
  • Breitbandkabel- oder Satellitenempfangsanlage
  • Maschinelle Wascheinrichtungen, sofern es diese noch in Objekten gibt 
  • sowie sonstige Kosten und dies bitte ganz eng

Diese Kosten sind mit Ausnahme der Grundsteuer i.d.R. schon in unserer Abrechnung enthalten. Grundsätzlich gehen wir davon aus, daß nur diese Kosten Ihrem Mieter weiter berechnet werden können, sofern dies auch im Mietvertrag so vereinbart ist.

Für die Steuererklärung müssen Sie die Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage allerdings von den Erhaltungsaufwendungen, den Reparaturen, hiervon abziehen. Diese ist erst beim Verbrauch anrechenbar. Für die Absetzbarkeit spielt es aber keine Rolle, was auf den Mieter umgelegt werden kann. Wenn die Abrechnung vorliegt, entnehmen Sie die Zahl hieraus, ansonsten nehmen Sie die Zahl aus dem Wirtschaftsplan, da diese i.d.R. gleich bleibt.

Ergänzend in Abzug zu bringen, sind einmal die Kosten, die der Mieter nicht zahlt. Ferner:

  • Disagio
  • Erhaltungsaufwand, i.d.R. die Reparaturen an Gemeinschafts- und Sondereigentum
  • Gartenneuanlage
  • Schuldzinsen
  • vergebliche Werbungskosten
  • und die Absetzung für Abnutzung

Die Zinserträge der Wohnanlage des Wirtschaftsjahres haben wir Ihnen bei den Rücklagen entsprechend den eigentumsrechtlichen Verteilungsschlüsseln ausgewiesen mit samt den abgeführten Abgeltungssteuern und Solidaritätszuschlägen, die Sie mit der Steuerklärung vom Fiskus wieder zurückholen; auch noch im Folgejahr, wenn die WEG-Abrechnung erst später vorliegen sollte, z.B. bei Anfechtungen.

Von uns erhalten Sie schließlich die Bescheinigung der Lohnkosten gem. §35a für Sie als Selbstnutzer der Wohnung. Vermieter geben diese bitte mit der Nebenkostenabrechnung dem Mieter weiter. Die Abrechnung für den Mieter können wir mit einer Zweitabrechnung für Sie vorbereiten oder auch komplett für Sie jedes Jahr übernehmen. Fragen Sie bitte danach.

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